O presente artigo aborda a influência da crise econômica no setor imobiliário, com o aumento do número de desistências no financiamento para compra de imóvel próprio, bem como as exigências abusivas das construtoras e incorporadoras que, agora, passam a contar com regras disciplinadas por súmula do Tribunal de Justiça e do Estado de São Paulo e por Pacto Global celebrado no Rio de Janeiro.
Para aquisição de imóveis na planta, tornou-se comum a celebração do compromisso de compra e venda e, diante das peculiaridades destas obras, tem se tornado prática constante a inserção da chamada cláusula de tolerância, que recebe agora regulamento pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.
O sonho de aquisição de imóvel próprio muitas vezes é postergado em virtude de acontecimentos que impedem a incorporadora ou construtora proceder à entrega das chaves na data inicialmente combinada.
No mundo dos negócios imobiliários a complexa legislação brasileira pode trazer surpresas durante a realização das obras, como embargos com fundamento na lei ambiental ou fiscal.
O cenário econômico atual também tem dificultado que os empresários honrem com os compromissos nas datas aprazadas, e o socorro junto às instituições financeiras está cada vez mais afunilado.
Neste contexto, há algum tempo se tornou comum, em contratos de compromisso de venda e compra que antecedem à outorga da escritura após a entrega do imóvel, a previsão da denominada cláusula de tolerância.
A finalidade desta cláusula é conceder um prazo adicional à data inicialmente fixada para que a incorporadora e construtora finalizem obra e procedam à entrega das chaves.
Sem previsão legal, a prática foi cada vez mais reconhecida pelos tribunais, sendo que, recentemente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo resolveu pacificar a matéria, dispondo na Súmula 164: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
No dia 29.04.2016 foi assinado no Rio de Janeiro um Pacto Global, por meio do qual a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), Secretaria Nacional do Consumidor e o Poder Judiciário carioca estabelecem novas regras contratuais a serem observadas a nível nacional.
Devido à crise econômica, observou-se o aumento no número de consumidores que desistiram da compra da casa própria, que agora passam a contar com direito ao reembolso pelo valor pago.
Pelo acordo firmado o consumidor desistente pode optar em pagar multa de 10% sobre o valor imóvel até o limite de 90% do valor até então pago, ou perder o sinal pago mais 20% como valor da multa.
O pacto também estabelece sanção para as incorporadoras e construtoras. A partir de agora a empresa que atrasar a entrega do imóvel terá de pagar ao comprador 0,25% do valor do imóvel por mês, já nos primeiros 30 dias.
Se ultrapassado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente.
As novas regras deverão, obrigatoriamente, constar dos contratos em atenção ao direito de informação do consumidor e, agora, passam a ser discutidas para proposta de Medida Provisória ou projeto para alteração da Lei nº. 4.591/64 que regula o setor.
Na prática, os consumidores devem estar atentos à redação destas cláusulas em seu contrato, para que não haja extensão ou abusos, pois, o compromisso de venda e compra é irretratável e, desta forma, deve ser honrado pela empresa que se compromete em realizar a construção do imóvel.
Autores: Paulo Henrique de Souza Freitas é Doutor em Direito Comercial (PUC-SP). Cristiano Aparecido Quinaia é Mestrando em Direito Constitucional (ITE-SP).
Fonte: Jornal Jurid
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