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Presidência da
República
Casa CivilSubchefia para Assuntos Jurídicos |
| Mensagem de veto |
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA
Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel
urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam
regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da
União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de
garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à
publicidade;
4. em apart- hotéis,
hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que
prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em
qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um
locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o
contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes
de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou
sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou
superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a
vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada. (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locatário
ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência,
pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador
com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o
fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de
despejo.
Parágrafo único. O disposto
neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de
desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário poderá
denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao
locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do
aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e
encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção
de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou
fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do
fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário
ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do
fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se,
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for
alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o
prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e
estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o
promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser
exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do
compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá
ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática
de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta
de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele
se recuse a consenti - las.
Art. 10. Morrendo o locador, a
locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário,
ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade
residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do
de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com
finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§
1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a
sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
§
2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no
prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo
sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e
vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Art. 13. A cessão da locação, a
sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o
consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua
oposição.
§ 2º Desde que notificado por
escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o
locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14. Aplicam - se às
sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a
locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações,
assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador,
quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a
lide.
SEÇÃO III
Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção do
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à
variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações
residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação
específica.
Art. 18. É lícito às partes
fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar
cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o
locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá - lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do
art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento
antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da
sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas
multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor
da locação.
Parágrafo único. O
descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os
limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado
a:
I - entregar ao locatário o
imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo
da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a
locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou
defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso
este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega,
com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário
recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de
administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas
as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu
fiador;
VIII - pagar os impostos e
taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no
contrato;
IX - exibir ao locatário,
quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo
exigidas;
X - pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas
extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou
acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas,
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação;
e) instalação de equipamento de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de
lazer;
f) despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de
reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado
a:
I - pagar pontualmente o
aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo
estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no
imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do
imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como
se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda
a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu
uso normal;
IV - levar imediatamente ao
conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação
a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata
reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma
interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do
locador;
VII - entregar imediatamente ao
locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como
qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida
a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de
telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do
imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na
hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a
convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro
de fiança;
XII - pagar as despesas
ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de
condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos
trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do
condomínio;
b) consumo de água e esgoto,
gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e
pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de
uso comum;
e) manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e
lazer;
f) manutenção e conservação de
elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas
dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor,
salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de
reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das
despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação.
2º O locatário fica obrigado ao
pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por
unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde
que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados
como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão
depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em
condições precárias pelo Poder Público.
1º O levantamento dos depósitos
somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da
regularização do imóvel.
2º Os locatários ou
sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a
execução das obras necessárias à regularização.
3º Os depósitos efetuados em
juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem
judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do
imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário
a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias
de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do
mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador
antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o
locatário reembolsá - lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel
de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado
a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos
durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o
contrato.
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro
meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação
deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode
ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de
preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua
aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da
proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador
acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros
cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel
sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida,
ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em
comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo
pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e,
se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se tratando de
alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá
sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O
direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e
incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos
firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de
preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de
constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão
extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
Art. 33. O locatário preterido
no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou,
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o
imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato
no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo
menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação
far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação
desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio no
imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa
disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde
que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de
retenção.
Art. 36. As benfeitorias
voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário,
finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de
locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de
garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança
locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob
pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de
locação.
Art. 38. A caução poderá ser em
bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis
deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis
deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que
não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em
caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por
ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e
ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata,
falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 40. O locador poderá
exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou
insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de
todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao
locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por
prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens
móveis;
VII - desapropriação ou
alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia
constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196,
de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do
fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196,
de 2005)
X –
prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo
fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Parágrafo único. O locador
poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de
30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Art. 41. O seguro de fiança
locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação
garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o
pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção
penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a
doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário:
I - exigir, por motivo de
locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de
locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de
locação;
III - cobrar antecipadamente o
aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de
ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser
substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o
locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer
recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro
de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art.
47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer
pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do
inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do
art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados
de sua entrega;
IV - executar o despejo com
inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo
qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em
processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e
quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo
cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno
direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da
presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou
que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham
obrigações pecuniárias para tanto.
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas
por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do
contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se
o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por
prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o
locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de
trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada
verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção
do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com
o seu emprego;
III - se for pedido para uso
próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio;
IV - se for pedido para
demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo
Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento
ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por
cento;
V - se a vigência ininterrupta
da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III,
a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando
necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de
sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel
alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente,
beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos
III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador
ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO II
Das locação para temporada
Art. 48. Considera - se
locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário,
para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado
tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a
locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a
descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se
encontram.
Art. 49. O locador poderá
receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais
obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo
ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais
de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos
encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a
prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de
seu início ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações de
imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha
sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato
a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de
cinco anos;
III - o locatário esteja
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três
anos.
§ 1º O direito assegurado neste
artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso
de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido
pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar
que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça
parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação
poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade
comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub -
rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do
contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades
civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação
decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até
seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em
vigor.
Art. 52. O locador não estará
obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder
Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical
transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do
negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser
utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente
há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o
imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a
locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em
shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato
com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a
indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver
que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se
a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições,
ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por
hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de
9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e
imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou
que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para
demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre
lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta lei.
1º O empreendedor não poderá
cobrar do locatário em shopping center :
a) as despesas referidas nas
alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou
substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial
descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso
comum.
2º As despesas cobradas do
locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força
maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por
si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera - se
locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel,
destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de
locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno
direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo
estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem
oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas
condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação
por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador,
concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos
previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em
pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e
renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam
durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer
e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver
sido eleito no contrato;
III - o valor da causa
corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47,
a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no
contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á
mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de
pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile
, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de
Processo Civil;
V - os recursos interpostos
contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações
constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se
- á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da
audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente
a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo
acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por
duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do
art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela
demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da
locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias
após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem
deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do
sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o,
havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas
pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência
do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
VII – o término
do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação
de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
VIII – o
término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até
30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento
de retomada; (Incluído pela
Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
2º Qualquer que seja o
fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos
sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do §
1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da
locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar
depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma
prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
Art. 60. Nas ações de despejo
fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a
petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do
compromisso registrado.
Art. 61 Nas ações fundadas no §
2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da
contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz
acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da
citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação
ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso
contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o
seguinte: (Redação dada pela
Lei nº 12.112, de 2009)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o
pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese,
citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os
fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a
inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da
locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento
do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos: (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da
locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do
advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a
oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar
o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser
dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação
no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido
de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada; (Redação dada
pela Lei nº 12.112, de 2009)
V - os aluguéis que forem
vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos
respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que
incontroversos;
VI - havendo cumulação dos
pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode
ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido
acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos
parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze
dias se:
a) entre a citação e a sentença
de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art.
9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 2° Tratando-se de
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de
modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições
públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto
no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver
decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de
9.1.1996)
§ 4° A sentença que decretar o
despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art.
9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado
até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real
ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da
sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução
reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo
este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado
para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se
necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.
1° Os móveis e utensílios serão
entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.
2° O despejo não poderá ser
executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente,
descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel for
abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da
Locação
Art. 67. Na ação que objetivar
o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será
observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos
requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de
Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com
indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do
réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o
depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser
extinto o processo;
III - o pedido envolverá a
quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser
prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os
depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a
contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o
pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das
custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador,
além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de
fato, a:
a) não ter havido recusa ou
mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o
depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d} não ter sido o depósito
integral;
VI - além de contestar, o réu
poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da
consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido
alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá
complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do
oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da
diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a
rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas
custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção,
cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da
consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá
levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda
controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário,
observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
I - além dos requisitos
exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial
deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver
pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo
locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde
a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
a) em ação
proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80%
(oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112,
de 2009)
b) em ação
proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80%
(oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112,
de 2009)
III - sem prejuízo da
contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel
provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação,
que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor
pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará
a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de
instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
V – o pedido de
revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição
de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112,
de 2009)
1° Não caberá ação revisional
na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57),
ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão,
o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em
lei.
Art. 69. O aluguel fixado na
sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão,
descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas,
exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
1° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
2° A execução das diferenças
será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do
aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado
mediante expedição de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71. Além dos demais
requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo
Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos
requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento
do contrato em curso;
III - prova da quitação dos
impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa
das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e,
quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de
sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a
atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do
contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança,
autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso,
de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a
ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e
o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou
renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na
primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado
à renovação.
Art. 72. A contestação do
locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à
matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os
requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do
locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a
valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro
para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a
renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1° No caso do inciso II, o
locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute
compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
2° No caso do inciso III, o
locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por
este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado,
que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em
réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
3° No caso do inciso I do art.
52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou
relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de
valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente
habilitado.
4° Na contestação, o locador,
ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para
vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não
excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis
para aferição do justo valor do aluguel.
5° Se pedido pelo locador, ou
sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do
aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as
diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e
pagas de uma só vez.
Art. 74. Não
sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo,
que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver
pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 75. Na hipótese do inciso
III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário
em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo
locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 76. Não se aplicam as
disposições desta lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei serão
automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo
ajustado no contrato.
Art. 78. As locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que
já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas
pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de
ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do
mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da
data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência
desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta
lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da
Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como
causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81. O
inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167. ..........................................................II - .....................................................................16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.""Art. 169. ...........................................................................................................................................III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."
Art. 82. O art. 3° da Lei n°
8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3° ..............................................................................................................................................
"Art. 24. ............................................................................................................................................4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos os
registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência
desta lei.
Art. 85. Nas locações
residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e
indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo,
variação cambial e moeda estrangeira:
I dos imóveis novos, com
habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não
enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco
anos de entrada em vigor desta lei.
Art. 88. (Vetado).
Art. 89. Esta lei entrará em
vigor sessenta dias após a sua publicação.
Brasília, 18 de outubro de
1991; 170° da Independência e 103° da República.
FERNANDO COLLOR
Jarbas Passarinho
Jarbas Passarinho
Este texto não substitui
o publicado no D.O.U. de 21.10.1991
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